I byggeprosjekter er det viktig med grundig planlegging. Dialog og fleksibilitet er ofte nøkkelen for å komme i mål raskest mulig.
Tekst Gunn Iren Kleppe
God prosjektplanlegging er svært sentralt ved realisering av byggeprosjekter, inkludert kartlegging av alle utfordringer som må løses juridisk.
I alle prosjekter må man ha kontroll på grunnboken og det som fremgår av heftelser og servitutter. Man må også ha kontroll på kommuneplan, reguleringsplan og føringer gitt av overordnede myndigheter for de berørte eiendommene, og man bør tidlig avklare mulighetene for dispensasjon og deling. Man må også ha kontroll på status for vann- og avløp både med hensyn til kapasitet og trasé.
Det gjøres feil jevnlig ved at man glemmer å sikre rettigheter for privatrettslige forhold, ifølge Sjur Ringstad, advokat og partner i Advokatfirmaet Nicolaisen & Co ANS.
Hans anbefaling er å sikre slike forhold tidlig for å unngå forsinkelser eller stans i prosjektet. Det er uansett alltid lurt å ta høyde for mulige utfordringer i tilknytning til privatrettslige forhold.
Det er mange feller man kan gå i, spesielt i forbindelse med servitutter, veiretter og så videre. Et eksempel er at det må sikres veirett før realisering av prosjektet.
– Det er ganske mye feil som blir gjort. Så får man ikke igangsettelsestillatelse for at man ikke har de nødvendige rettigheter på plass, påpeker Ringstad, og man risikerer dermed at prosjektet blir forsinket og i verste fall stanser og eller fordyres.
Fleksibilitet
– Klager og klageprosesser bør unngås der det er mulig da saksbehandlingstidene for klagebehandlingen både ofte er uforutsigbar og tidkrevende. Det er kanskje lurt å svelge en kamel eller to istedenfor å havne i en lang klageprosess, foreslår Ringstad.
– Generelt vurderer vi at det er svært viktig med dialog og fokus på å finne fleksible løsninger. Initiativ til slik dialog bør gjerne komme fra tiltakshaver, anbefaler han.
– I forhold til markedet er det viktig at en avklarer hva slags behov markedet faktisk har. Dette bør gjøres i dialog med kommunen hvor en også hensyntar kommunale strategier. Ofte er det ikke samsvar mellom hva kommunen har sett for seg og hva markedet etterspør.
Kanskje har behovene endret seg i forhold til kommunens reguleringsplan. I så fall kan man risikere å ende opp med et prosjekt som markedet ikke har behov for. Er det ikke samsvar mellom kommune og marked, vil det være fornuftig å først avdekke hva markedet faktisk etterspør og så gå i dialog med kommunen for å prøve å få til en løsning. Her understreker Ringstad viktigheten av å vise reell fleksibilitet om man ønsker å komme raskest mulig i mål.
Dialog
– Det er vår erfaring at det er hensiktsmessig å involvere juridisk rådgiver så tidlig som mulig i prosessen. Det er langt gunstigere å få god rådgivning innledningsvis i prosessen i motsetning til bistand knyttet eksempelvis til en klagehåndtering, anbefaler Ringstad.
Men har det først kommet en klage, oppstått en konflikt eller man har fått et avslag, er det ikke nødvendigvis for sent:
– Et godt råd er da å forsøke å igangsette dialog med de involverte hvor en viser fleksibilitet og er løsningsorientert, sier han.
– Vi har i flere prosesser kommet inn sent, og ved å innlede dialog klart å finne gode fungerende løsninger for alle parter.
– Opplever dere noen geografiske forskjeller?
– Det er svært stor forskjell på prioriteringer og føringer i de enkelte kommunene både med hensyn til ønsket utvikling og prioritering. Saksbehandlingstidene er eksempelvis svært ulike i de enkelte kommunene.
– Vil kommune- og fylkessammenslåingen ha innvirkning?
– Det blir jo store endringer, slår Ringstad fast.
– Ulik tilnærming i de involverte kommunene kan også medføre at de ønsker å endre kurs og dermed kan planer stå i fare for å bli endret. Dette er ofte et dårlig utgangspunkt for å få gjennom ønskede planer.
Man må bare gå i dialog og kontakte de kanaler som man har hatt tidligere.